【预测】2010房产市场调查分析预测

    2010房产市场调查分析预测

随着中国经济回升态势逐渐稳固，中央政府开始了新一轮调控房地产市场的举措，近期轮番出台了一些调控措施，如“央行上调存款准备金率”、“国务院11条”和“住建部6项任务”等。大家关心，这些措施出台能够使高涨的住房价格降下来吗?带着这个问题，我们不妨认真地分析一下这些政策。房产市场调查报告预测：短期看来，降房价只是一个美好的传说。

2010房产市场调查分析预测

首先，需要声明两点：第一：我个人也坚持认为当前住房价格普遍偏离了老百姓承受的范围，房产市场调查显示：对于北京、上海、深圳、杭州等一些城市，住房价格畸形发展，远远偏离了在对应城市谋生存、求发展的人群的收入水平，这些城市的房价不仅高，而且是太高了。第二：我个人也希望房价能够稳定下来，让居者有其屋，大家都能住上自己满意的房子，圆一个住房梦。

但是，为什么说短期看来，降房价只是一个美好的传说。房产市场调查指出：我国城市商品住房的价格这一轮上涨最早可以追溯到2004年的下半年，房价上涨的导火线是哪一年国家新调整了土地招、拍、挂的出让方式，从那一年以后，房价基本上是一浪接一浪就涨开了。经过6年的房价上涨，整个社会的利益分配格局、资产结构已基本达到一种平衡状态，银行、政府、机构、开发商、投资客、部分老百姓等群体和组织已经深深地陷入和融入这个领域。银行大量持有土地、房屋等信贷资产，政府依赖卖地带来的土地财政收益，机构和开发商要么持有土地，要么正在开发高价拿地后的房地产项目，投资客或许中、高价位持有房产等待升值，部分老百姓可能用毕生的财力正高价持有住房。

这个状态造成结果是，若房价大幅下降，这些群体利益都将大受影响;若房价大幅上涨，这些群体利益都将大幅受益。一损俱损，一荣俱荣。房价问题可能已经是社会不同利益群体和阶层的根本利益问题，价格的调整预示着利益群体和阶层让渡和分配社会财富的博弈。所以，短期看房价下降几乎不可能，大幅下降更是天方夜谭。房价下降只能是一个过程，漫长而复杂的过程。

房产市场调查表明：近期出台的调控政策，先看看央行的上调准备金率。这个政策直接的结果是造成央行回笼3000亿人民币资金，考虑杠杆效应可能扩大到10000亿人民币，这个政策另外可能带来加息的预期。这个政策对银行业是一大利空，对于房地产业短期内会带来一定的恐慌和波动，但本质上难以撼动当前房地产市场的格局。对房地产业的影响主要从两个方面，一个方面看对房地产开发商的影响程度，这个政策出台可能会对开发商获取贷款的难度增加，贷款难度增加开发商的资金量可能就会紧张，从而也可能造成一些项目的开发进度缓慢甚至停滞。

开发进度缓慢和停滞有两个可能的后果，一是开发商实在扛不住了，降价售房、变现资产从而缓解资金紧张;另一个后果是商品房供应量锐减，房子少了，房价有可能提高。但是我们也要承认，仅仅一个调整存款准备金率或者上调一两次利率就要达到让开发商因资金紧张而扛不住的地步几乎是不可能的，因为现在土地市场的格局已经发生变化，2008-2009这两年在土地市场折腾的主要国有大中型企业和上市企业，不是小民营企业，手里有的是资金，而且融资贷款的管道很丰富。房产市场调查指出另一方面调整准备金率和调整利率对老百姓的影响却比较大，直接提升了老百姓的购房成本和压力。所以，这个政策即使带来央行对利率的调整，国家也可能要保证购房人的利益或者是首次购房人的利益，利率调整可能是单边和有针对性地调整。

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